L’affitto di azienda è il contratto con il quale una parte (locatore o affittante) concede in godimento all’altra (affittuario) un’azienda, per una durata determinata e verso il pagamento di un corrispettivo periodico (canone o fitto), il quale, peraltro, può essere in denaro o in natura, in misura fissa oppure proporzionale alla produttività del bene o agli utili di gestione.
1) LA GESTIONE DI CREDITI E DEBITI.
Particolare attenzione deve rivolgersi ai crediti e debiti, sia nella fase iniziale, ossia quando l’azienda è posta in affitto, sia in quella finale, quando l’azienda torna nella piena disponibilità dell’Affittante.
Quanto ai debiti relativi all’azienda posta in affitto, va rilevato che:
– l’Affittante non può ritenersi liberato per i debiti anteriori all’affitto d’azienda che risultino dai libri contabili;
– è consentito all’Affittuaria l’accollo dei debiti dell’Affittante: in tal caso è necessario il benestare del creditore, mediante liberazione del debitore originario;
– vengono automaticamente trasferiti dall’Affittante all’Affittuaria (e, viceversa, al termine dell’affitto) quelli:
(i) connessi ai rapporti di lavoro subordinato ex art. 2112 c.c. (sul punto è consigliato, qualora le unità superino i 15 dipendenti, un accordo liberatorio con il collegio sindacale, ciò al fine di evitare, in caso di fallimento, ogni responsabilità solidale in ordine a TFR et similia);
(ii) relativi all’imposta e alle sanzioni riferibili alle violazioni commesse nell’anno in cui è avvenuto il trasferimento e nei due precedenti, nonché a quelle già irrogate e contestate nel medesimo periodo anche se riferite a violazioni commesse in epoca anteriore (art. 14 D.lgs. n. 472/1997);
Quanto ai crediti relativi all’azienda posta in affitto, va rilevato che: ai sensi dell’art. 2559 c.c., la cessione dei crediti relativi all’azienda ceduta, anche in mancanza di notifica al debitore o di sua accettazione, ha effetto, nei confronti dei terzi, dal momento dell’iscrizione del trasferimento nel registro delle imprese.
Ciononostante, alla luce della recente giurisprudenza, si suggerisce di dettagliare nel contratto di affitto di azienda i crediti trasferiti, notificando poi la cessione ad ogni singolo debitore.
2) IL MAGAZZINO
Generalmente, nel contratto di affitto di azienda, vengono escluse le giacenze di magazzino; ciononostante, per ragioni operative (e maggiore semplicità nella gestione del rapporto fra Affittante ed Affittuaria) si potrebbe ricorrere a soluzioni alternative:
– scorporare le giacenze di magazzino dall’insieme dei beni costituenti l’azienda affittata e trasferirle mediante: separata compravendita (specificando possibilmente che le merci via via acquistate dall’Affittuaria nel corso della durata del contratto saranno di sua esclusiva proprietà); contratto estimatorio, regolato dagli articoli 1556 ss. c.c., mediante il quale l’Affittante consegna all’Affittuaria i beni merce esistenti alla stipula del contratto di affitto d’azienda, e quest’ultima si obblighi a pagarne il prezzo solo al momento della vendita (con restituzione di quelli invenduti).
– non scorporare le giacenze di magazzino dall’insieme dei beni costituenti l’azienda. In tal caso, al momento della cessazione del contratto di affitto si devono restituire scorte di valore inventariato analoghe ovvero conguagliare l’eventuale differenza.
Quanto alla rappresentazione contabile delle scorte (incluse nell’affitto di azienda), si potrebbero utilizzare due diverse imputazioni:
– a titolo di “proprietà”: in tal caso l’Affittuaria iscrive i beni esclusivamente nei conti d’ordine, mentre l’Affittante li conserva nel proprio stato patrimoniale (in concreto: fino a quanto le giacenze ricevute dall’affittante non sono vendute, esse rappresentano un debito di restituzione verso dell’Affittuario non ancora maturato e al momento della loro vendita, l’Affittuaria dovrà contabilizzare un accantonamento per differenze inventariali, costituendo, come contropartita, un “Fondo” per ripristino dei beni dell’azienda in affitto.
Tale “Fondo” servirà quale conguaglio finale in sede di restituzione del compendio aziendale;
– a titolo di pura “disponibilità”: in tal caso, l’Affittuaria iscrive i beni direttamente nel proprio stato patrimoniale e quindi nel suo attivo circolante (in concreto: l’Affittuaria maturerà un debito da restituzione verso l’Affittante, il quale dovrà essere immediatamente registrato. Tale scrittura contabile non verrà quindi rilevata solo al momento della vendita dei beni, bensì registrata dal momento in cui decorreranno gli effetti del contratto di affitto di azienda). È evidente che l’una o l’altra scelta tecnica incide quindi sulla rappresentazione contabile delle vicende che interesseranno nel corso della gestione dell’azienda le scorte assunte dall’Affittuaria.
3) LA GESTIONE DELLE COMMESSE PLURIENNALI.
La questione della gestione delle commesse pluriennali nell’ambito dell’affitto d’azienda presenta significative analogie con la già menzionata questione sul magazzino. In particolare, per i lavori commissionati da terzi e non ancora ultimati si possano utilizzare tre diverse soluzioni finanziarie:
– per “regolamento finanziario mediante conguaglio iniziale” tra il valore delle commesse al momento della sottoscrizione del contratto e quello alla data dell’affitto d’azienda; – per “regolamento finanziario senza conguaglio iniziale”; in tal caso vi sarà un conguaglio contabile alla chiusura di ogni esercizio ovvero alla conclusione di ogni singola commessa;
– per “regolamento finanziario puro” mediante accordo a latere dell’affitto d’azienda. In buona sostanza si tratta di acquistare l’intera posizione contrattuale, con ingente esborso iniziale dell’Affittuaria, la quale potrà incassare liquidità solo al termine dei lavori (salvo, come detto, “SAL” intermedi);
E così, qualora il valore delle commesse sia incluso nel contratto di affitto, esso potrà rilevare nel bilancio dell’Affittuaria come di seguito riportato:
– conguaglio positivo o negativo maturato alla conclusione di ciascun esercizio intermedio; – costo iniziale e rimanenza finale nel primo esercizio;
– rimanenza iniziale e finale negli esercizi intermedi;
– rimanenza iniziale e ricavo finale nell’esercizio in cui si conclude il contratto.
Al contrario, si dovrà prestare particolare attenzione nel caso in cui le commesse in corso presentino una perdita, poiché in base ai principi contabili l’Affittante dovrebbe iscrivere un fondo a copertura integrale della stessa già nel momento in cui è identificata.
Le Parti dovrebbero quindi regolamentare detta ipotesi, stabilendo se la perdita prevista: (i) venga accollata interamente dall’Affittante; (ii) venga attribuita, quota parte, anche all’Affittuaria;
Tutti questi indicatori verranno a determinare la determinazione, iniziale, dell’importo del canone di affitto.
